Location en meublé et société civile : Un cocktail explosif !
CE, 28 décembre 2012, n° 347607
Le Conseil d’Etat a réaffirmé, qu’une société civile qui donne habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l’article 34 du code général des impôts et, par suite, est passible de l’impôt sur les sociétés, en vertu de l’article 206 2° du CGI.
Les sociétés civiles qui réalisent des opérations commerciales relèvent obligatoirement de l’impôt sur les sociétés. Il est cependant admis, que les sociétés civiles qui se livrent accessoirement à des opérations commerciales, ne soient pas soumises à l’impôt sur les sociétés lorsque le montant hors taxes de ces opérations n’excède pas 10 % de leurs recettes totales hors taxes.
Sur cette question, l’analyse fiscale, prime sur l’analyse juridique selon laquelle la location en meublé revêt un caractère civil.
Le débat a ici porté sur le caractère habituel de la location.
La Haute Cour a précisé que la durée de la location des locaux est sans incidence sur le caractère habituel et non occasionnel de l’activité de location, lequel résulte de ce que les locaux meublés ont été loués à plusieurs reprises.
En l’espèce, la SCI était propriétaire d’un bâtiment dont une partie, aménagée à usage de bureaux, était louée à trois sociétés dirigées par son gérant et l’autre partie, à usage d’habitation, était laissée à la disposition du gérant et de sa famille.
La partie habitation avait été louée au cours de la période estivale durant les trois années vérifiées par le fisc.
Le bien a été donné en location meublée quinze jours au mois de juillet 2000 pour la première et seconde année et un mois pour la troisième.
Le BOFIP, (RFPI 10 30 20 / 120912) qui reprend sur ce sujet la doctrine antérieure, précise:
Selon la jurisprudence du Conseil d’État, les profits provenant de la location habituelle d’un immeuble garni de meubles ont un caractère commercial. De même, la location de salles de spectacles ou de réunion munies du mobilier nécessaire à leur exploitation est considérée, sur le plan fiscal, comme une activité commerciale.
En revanche, la location ponctuelle d’un immeuble en meublé est constitutive d’un revenu foncier
Que faut-il entendre par ponctuel ?Le Conseil d’Etat apporte en partie, une réponse à cette question en précisant que la durée de location est sans incidence.
Il valide, avec un certain retard, une position de l’administration exprimée dans une ancienne réponse ministérielle en 1989 (Rép. Mauger : AN 20 novembre 1989 p. 5081 n° 15286)
Les sociétés civiles dont la seule activité est de louer un local meublé durant la saison estivale exercent une activité industrielle et commerciale. En application des dispositions de l’article 206-2 du CGI, elles sont donc passibles de l’impôt sur les sociétés.
L’application de l’adjectif ponctuel devrait donc conserver un champ d’application très restreint.
On soulignera pour terminer, que les conséquences d’une telle requalification dans le cadre d’un contentieux fiscal, sont extrêmement importantes :
– Modification des règles d’assiette par adoption des principes de la comptabilité commerciale ;
– Les revenus appréhendés par les associés sont analysés comme des distribution ;
– Modification des règles applicables aux plus-values réalisées.
Annexe : Texte de la décision du Conseil d’Etat
Conseil d’État
N° 347607
ECLI:FR:CESSR:2012:347607.20121228
Mentionné dans les tables du recueil Lebon
3ème et 8ème sous-sections réunies
Mme Anne Egerszegi, rapporteur
Mme Emmanuelle Cortot-Boucher, rapporteur public
SCP MONOD, COLIN, avocats
lecture du vendredi 28 décembre 2012
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
——————————————————————————–
Texte intégral
Vu le pourvoi du ministre du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l’Etat, porte-parole du gouvernement, enregistré le 18 mars 2011 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat ; le ministre demande au Conseil d’Etat d’annuler l’arrêt n° 08MA03685 du 3 février 2011 par lequel la cour administrative d’appel de Marseille, faisant droit à la requête de la société civile immobilière (SCI) Le Mas des Sources, a annulé le jugement du 17 juin 2008 du tribunal administratif de Marseille et déchargé la société des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et de contribution additionnelle à cet impôt auxquelles elle a été assujettie au titre de l’exercice clos en 2002, ainsi que des pénalités correspondantes ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
– le rapport de Mme Anne Egerszegi, Maître des Requêtes,
– les observations de la SCP Monod, Colin, avocat de la société civile immobilière Le Mas des Sources,
– les conclusions de Mme Emmanuelle Cortot-Boucher, rapporteur public ;
La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Monod, Colin, avocat de la société civile immobilière Le Mas des Sources ;
1. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la SCI Le Mas des Sources était propriétaire au cours des années 2000 à 2002, à Saint Rémy-de-Provence, d’un bâtiment dont une partie, aménagée à usage de bureaux, était louée à trois sociétés dirigées par son gérant et l’autre partie, à usage d’habitation, était laissée à la disposition du gérant et de sa famille ; que lors d’une vérification de comptabilité portant sur les exercices clos en 2000, 2001 et 2002, le vérificateur, après avoir constaté que la partie habitation avait été louée au cours de la période estivale durant ces trois années, a estimé que la SCI exerçait une activité commerciale de location de locaux meublés et l’a assujettie à l’impôt sur les sociétés et à la contribution additionnelle à cet impôt au titre de l’année 2002 ; que le ministre du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l’Etat, porte-parole du gouvernement se pourvoit en cassation contre l’arrêt du 3 février 2011 par lequel la cour administrative d’appel de Marseille, faisant droit à la requête de la SCI Le Mas des Sources, a annulé le jugement du 17 juin 2008 du tribunal administratif de Marseille et déchargé la société de ces suppléments d’impôt et des pénalités correspondantes ;
2. Considérant qu’aux termes du 2 de l’article 206 du code général des impôts, relatif à l’impôt sur les sociétés, dans sa rédaction applicable à l’année d’imposition en litige :
» Sous réserve des dispositions de l’article 239 ter, les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt, même lorsqu’elles ne revêtent pas l’une des formes visées au 1 si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 (…) » ;
3. Considérant qu’une société civile donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l’article 34 du code général des impôts et, par suite, est passible de l’impôt sur les sociétés par application du 2 de l’article 206 du même code et de la contribution additionnelle à cet impôt prévue par l’article 235 ter ZA de ce code ;
4. Considérant que la cour a relevé que la SCI Le Mas des Sources avait loué en meublé les locaux à usage d’habitation dont elle était propriétaire durant quinze jours au mois de juillet 2000, quinze jours au mois de juillet 2001 et durant le mois d’août 2002, seule année au titre de laquelle ont été établies les impositions litigieuses, et qu’elle avait conservé la disposition de ces locaux, qu’elle mettait gratuitement à disposition de la famille de son gérant, durant le reste de l’année ; qu’en en déduisant que la location ainsi consentie ne présentait qu’un caractère occasionnel et que, par suite, la société ne pouvait être regardée comme s’étant livrée en 2002 à une exploitation commerciale au sens de l’article 34 du code général des impôts la rendant passible de l’impôt sur les sociétés et de la contribution additionnelle à cet impôt, alors que la durée de la location est sans incidence sur son caractère habituel, lequel résulte de ce que les locaux meublés ont été loués à plusieurs reprises au cours des années vérifiées, la cour a commis une erreur de droit et, par suite, inexactement qualifié les faits qui lui étaient soumis ; que dès lors, le ministre est fondé à demander l’annulation de l’arrêt qu’il attaque ;
5. Considérant que les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à ce titre à la charge de l’Etat qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante ;
D E C I D E :
————–
Article 1er : L’arrêt du 3 février 2011 de la cour administrative d’appel de Marseille est annulé.
Article 2 : L’affaire est renvoyée à la cour administrative d’appel de Marseille.
Article 3 : Les conclusions présentées par la SCI Le Mas des Sources au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : La présente décision sera notifiée au ministre de l’économie et des finances et à la SCI Le Mas des Sources.
——————————————————————————–