Le législateur n’a pas modifié les modalités d’imposition des revenus fonciers. Ces derniers continueront à faire partie du RNGI (Revenu net global imposable) et subiront l’impôt sur le revenu au taux progressif allant de 0% à 45%. En outre, ces mêmes revenus fonciers seront frappés des prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Le taux d’imposition maximal étant de :
| IMPOT SUR LE REVENU MAXIMUM | 45,00% |
| PRELEVEMENTS SOCIAUX | 17,20% |
| IMPUTATION CSG (6,8% X 45%) | 3,06% |
| TOTAL | 59,14% |
L’écart de taxation avec les produits financiers qui bénéficient d’une flat-tax à 30% (Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) est donc abyssal. Cette situation ouvre à nouveau le sujet relatif à l’imposition des revenus fonciers via une structure passible de l’impôt sur les sociétés.
Mais pour 2018 et 2019, les revenus fonciers seront impactés par la mise en place de la réforme du prélèvement à la source (à compter de 2019) et par le mécanisme du CIMR : crédit d’impôt modernisation du recouvrement (sur les revenus de 2018)
A compter de 2019 : Un impôt faisant l’objet d’un acompte
A compter de 2019, la mise en place de la réforme du prélèvement à la source conduit à une imposition régulière des revenus fonciers.
Un acompte intégrant impôt sur le revenu et prélèvement sociaux sera automatiquement prélevé par le fisc chaque mois ou chaque trimestre sur un compte de dépôt du contribuable.
Imposition des revenus de 2018 et 2019
Les revenus fonciers de 2018, seront pour l’essentiel des cas des revenus ordinaires. L’impôt qui sera généré par ces derniers sera donc entièrement neutralisé par le CIMR.
Dès lors l’intérêt de faire des travaux en 2018 sera fiscalement absent. Des travaux payés en 2018 viendront diminuer une base qui ne supportera pas l’impôt. Beaucoup de propriétaires pourraient alors renoncer à faire des travaux en 2018.
Mais il faudra alors faire attention à l’effet boomerang qui pourrait se produire en 2019.
En effet le législateur a prévu (dès la loi de finances pour 2017) que :
- les charges déductibles sur les revenus fonciers de 2018, sont celles payées en 2018 ;
- les charges déductibles sur les revenus fonciers de 2019, sont égales à la moyenne des charges payées en 2018 et de 2019.
Illustrons nos propos par des exemples :
Exemple 1 :
Les charges sont ventilées à concurrence de 10 000 € en 2018 et 10 000 € en 2019.
A raison de 15 000 € de loyer sur chacune des années, le revenu foncier net :
De 2018 est de 5 000 € [15 000 € – 10 000 €]
De 2019 est de 5 000 € [15 000 € – (10 000 € + 10 000 €)/2]
Exemple 2 :
Les charges sont concentrées sur 2019 avec 20 000 €, aucune charge n’est payée en 2018.
A raison de 15 000 € de loyer sur chacune des années, le revenu foncier net :
De 2018 est de 15 000 € [15 000 € – 0 €]
De 2019 est de 5 000 € [15 000 € – (0 € + 20 000 €)/2]
Exemple 3 :
Les charges sont concentrées sur 2018 avec 20 000 €, aucune charge n’est payée en 2019.
A raison de 15 000 € de loyer sur chacune des années, le revenu foncier net :
De 2018 est de -5 000 € [15 000 € – 20 000 €]
De 2019 est de 5 000 € [15 000 € – (20 000 € + 0 €)/2]
Quelle que soit la ventilation des charges sur 2018 et 2019, l’impact est le même. A noter toutefois que la déduction de charges importantes en 2018 permettrait de créer un déficit foncier en report (pour la part excédant 10 700 €) tout en bénéficiant d’une seconde déductibilité en 2019 à concurrence de 50%.
Exemple 4 :
Les charges sont concentrées sur 2018 avec 60 000 €, aucune charge n’est payée en 2019.
A raison de 15 000 € de loyer sur chacune des années, le revenu foncier net :
De 2018 est de -45 000 € [15 000 € – 60 000 €] dont 10 700 € imputés sur le revenu global et 34 300 € en report.
De 2019 est de -15 000 € [15 000 € – (60 000 € + 0 €)/2] dont 10 700 € imputés sur le revenu global et 4 300 € en report auxquels se rajoutent les 34 300 € en report de 2018.
Exemple 5 :
Les charges sont concentrées sur 2019 avec 60 000 €, aucune charge n’est payée en 2018.
A raison de 15 000 € de loyer sur chacune des années, le revenu foncier net :
De 2018 est de 15 000 € [15 000 € – 0 €]
De 2019 est de -15 000 € [15 000 € – (60 000 € + 0 €)/2] dont 10 700 € imputés sur le revenu global et 4 300 € en report.
Dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2017, le législateur a prévu que par exception, les travaux d’urgence, les travaux décidés d’office par le syndic et les travaux afférents aux immeubles acquis en 2019 pourront faire l’objet d’une déduction intégrale.
En outre la loi a étendu, sous certaines conditions, ces mesures aux dépenses de travaux afférents aux monuments historiques.
Quid des régimes de défiscalisation ?
Les réductions d’impôt susceptibles d’être obtenues en 2018 au titre d’un investissement locatif (Pinel par exemple) ne seront pas perdues. Par l’effet du CIMR, elle se transformeront en crédit d’impôt et seront remboursées.
| IR DU SUR LES REVENUS ORDINAIRES DE 2018 | 10 000 |
| REDUCTION D’IMPOT | 6 000 |
| NET | 4 000 |
| CIMR | 10 000 |
| REMBOURSABLE | 6 000 |