LOUEUR EN MEUBLE ET SCI
Une association toujours explosive
Une récente jurisprudence de la Cour administrative d’appel de Marseille a, de nouveau, alimenté le débat autour de l’assujettissement d’une SCi de plein droit, à l’impôt sur les sociétés en cas de location en meublé.
Comment doit on analyser cette jurisprudence en apparence favorable au contribuable ?
Analyse de la décision :
Une SCI a acquis, le 10 novembre 1999, une propriété située dans le sud de la France.
L’administration fiscale a estimé que la SCI exerçait une activité commerciale occulte de loueur en meublé entrainant un assujettissement à l’impôt sur les sociétés.
Il résulte de l’instruction que la SCI a loué, en meublé, la villa durant la période allant du 20 juillet 2009 au 20 août 2009 et durant la période allant du 10 juillet 2011 au 1er septembre 2011.
La société requérante a donc détenue la villa pendant dix ans sans la donner en location. Elle a souhaité vendre ce bien en 2008 et elle l’a, finalement, donné en location à deux reprises à une même personne, qui était intéressée par l’acquisition de la villa.
A compter du 27 février 2009, la société a donné un mandat non exclusif à une agence afin de mettre en location sa propriété. Mais, elle n’a conclu aucun autre mandat de recherche de locataires saisonniers.
Les jugent estiment que, dans ces circonstances, en l’absence de volonté de la société d’exploiter un fonds de commerce et de se constituer une clientèle, la société requérante ne peut être regardée comme ayant donné habituellement en location des locaux meublés et donc comme ayant exercé une activité commerciale.
La location meublée a donc été en l’espèce considérée comme occasionnelle et il a été jugé qu’une SCI se livrant à une activité de location meublée occasionnelle n’a pas à être assujettie à l’impôt sur les sociétés.
Portée de la décision :
On soulignera tout d’abord les circonstances très particulières rencontrées dans cette décision.
Par ailleurs on insistera sur la portée relative et historique de cette décision.
En effet depuis l’adoption de la loi de finances rectificative pour 2016, l’exercice d’une activité de loueur en meublé habituelle ou occasionnelle est qualifié de professionnel.
Les sociétés civiles qui n’entrent pas dans le champ d’application de l’impôt sur les sociétés à raison de leur forme (art. 206-1 du CGl) sont donc néanmoins, passibles de cet impôt aux termes de l’article 206-2, 1er alinéa du CGl si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations de caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 du CGI et 35 du CGI.
L’administration admet toutefois que dans le souci d’éviter les conséquences excessives résultant, dans certaines situations, de la taxation des sociétés civiles à l’impôt sur les sociétés prévue à l’article 206-2, 1er alinéa du CGI, « il a été décidé de ne pas soumettre ces sociétés à l’impôt sur les sociétés tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes ». BOI-IS-CHAMP-10-30-20120912, n°320.
Jusqu’à l’option de la loi de finances rectificative pour 2016, les revenus de la location meublée étaient imposés dans la catégorie des BIC à la condition de la location soit habituelle. En effet, lorsque la location était exercée à titre occasionnelle, elle relevait des revenus fonciers (BOI-RFPI-CHAMP-10-30 §70).
La notion de location occasionnelle a fait l’objet d’une jurisprudence nourrie dont la dernière en date est issue d’un arrêt du conseil d’état (CE n°347607 28/12/2012) qui avait considéré que « La durée de la location est sans incidence sur son caractère habituel, lequel résulte de ce que les locaux meublés ont été loués à plusieurs reprises au cours des années vérifiées. » Cette position jurisprudentielle avait été confirmée par une réponse ministérielle d’août 2015 (RM BACQUET n°67211 JOAN 11/08/2015).