Au terme de cette période estivale, il est de bon ton de revenir sur les pratiques que l’on a pu rencontrer lors de nos locations saisonnières respectives. En effet, la multiplication des plateformes dédiées ou généralistes conduit à une offre pléthorique en matière de location saisonnière (studios, appartements, villas). Les propriétaires recherchent généralement via ce type de location un dispositif à rentabilité élevée dont les revenus sont moins fiscalisés que ceux issus de la location nue. En outre, le régime social peut présenter des avantages importants dans certaines situations. Malheureusement, les propriétaires et leurs conseils ignorent souvent certaines règles juridiques essentielles, alors mêmes qu’ils encourent des sanctions financières lourdes voire très lourdes.
I. Une location saisonnière régie par le Code du tourisme
La location saisonnière est régie par le Code du tourisme, dont l’article D 324-1 dispose :« Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ».
Il s’agit donc :
- D’une location meublée (d’une villa, d’un appartement ou d’un simple studio)
- De courte durée (à la journée, à la semaine, au mois)
- A un locataire qui n’y élit pas domicile (qui n’occupe pas le bien à titre de résidence principale).
Il nous semble que cette définition est applicable à toutes les locations saisonnières.
A noter que le Code du tourisme qualifie cette location saisonnière de « meublé de tourisme ». Cette notion est encore différente du meublé de tourisme que nous pourrions qualifier « classé » matérialisé comme ci-dessous :Le meublé de tourisme « classé » est obtenu selon une procédure particulière.
IMPORTANT : Le code général des impôts prévoit l’application du régime micro BIC dès lors que les recettes de l’année précédente ou de la pénultième année n’excède pas un certain plafond. Or, il existe deux plafonds conduisant à deux abattements différents :
- Seuil de 70 000 € avec un abattement de 50%
- Seuil de 170 000 € avec un abattement de 71%.
L’article 50-0 du CGI ouvre le bénéfice du seuil et abattement élevé au meublé de tourisme, mais de quel « meublé de tourisme » s’agit-il ?
II. Des sanctions en cas de non-respect du formalisme
Les personnes pratiquant la location saisonnière ou plutôt le « meublé de tourisme » au sens de l’article D324-1 du code du tourisme sont liées à certaines formalités juridique dont le non-respect est sanctionné pécuniairement.
A. Un déclaration préalable en maire voire un enregistrement en ligne
Depuis très longtemps, la déclaration du meublé de tourisme est obligatoire en mairie, quels que soient la durée de la location, la taille de la commune ou le type de bien loué.Cette déclaration en mairie via un formulaire dédié a pour objectif la mise en place de la taxe de séjour qui doit être collectée par le propriétaire loueur.Depuis la loi pour une république numérique n° 2016-1321 du 7 octobre 2016, a été introduit un procédure d’enregistrement en ligne préalable à toute location saisonnière.Parmi les grandes villes ayant mis en place cette procédure, nous pouvons citer Paris et Bordeaux avec un entrée vigueur respectivement le 1er décembre 2017 et 1er mars 2018.
A noter :
cette procédure d’enregistrement préalable s’applique y compris au propriétaire qui loue une partie de leur résidence principale moins de 120 jours par an. La procédure est donc très largement généralisée.Le défaut de déclaration préalable ou d’enregistrement est sanctionnée par une amende de troisième catégorie de 450 €.
A noter :
Les plateformes numériques seront tenues de n’accepter que les propriétaires immatriculés en MairieL’article L 324-2-1 du Code du tourisme oblige aussi les plateformes numériques à obtenir une déclaration sur l’honneur des loueurs.Ceux-ci doivent préciser qu’ils respectent leurs obligations déclaratives (par exemple en termes de déclaration d’impôt sur le revenu) et d’autorisation préalables.La nouvelle réglementation impose aux plateformes numériques de ne diffuser des offres de location que si le loueur mentionne son numéro d’immatriculation.Donc en pratique, seules les personnes ayant fait leur déclaration pourront utiliser les plates-formes numériques pour exercer leur activité.Les plateformes numériques devront aussi décompter le nombre de jours pour ceux qui louent leur résidence principale.Au-delà de 120 jours, la résidence principale ne peut plus faire l’objet de location jusqu’à la fin de l’année en cours. Le logement sera donc bloqué par les plateformes numériques.Depuis le 1er décembre 2017, les biens meublés mis en location doivent être enregistrés et aborder un numéro d’autorisation, dans les villes où l’enregistrement des logements est obligatoire.Mercredi 6 juin 2018, l’État et les sites de location en ligne ont signé un accord. Sans numéro, les annonces des locations seront supprimées par les plateformes.Un autre point important du nouvel accord signé, c’est la limitation à 120 jours de location d’un bien meublé. Si au bout de 120 jours le particulier ne respecte pas cette nouvelle limite, les plateformes de location bloqueront alors l’offre.
B. Attention au changement d’usage
La location saisonnière au sens de l’article D324-1 du Code du tourisme n’est pas considérée comme une location à usage d’habitation mais comme une activité professionnelle.
Dès lors, la mise en location saisonnière d’un bien à usage d’habitation est considéré comme un changement d’usage soumis à une réglementation stricte et lourdement sanctionnée.
Tout d’abord, le changement d’usage est soumis à une autorisation préalable du maire dans toutes les communes de plus de 200 000 habitants. L’INSEE recense 11 villes de plus de 200 000 habitants (Les données de population au 1ᵉʳ janvier 2015 dans les limites territoriales des communes existant au 1ᵉʳ janvier 2017 sont authentifiées par le décret n°2017-1873 du 29 décembre 2017) :
| Villes | Population 1er janvier 2015 |
| Paris | 2 228 409 |
| Marseille | 869 815 |
| Lyon | 521 068 |
| Toulouse | 479 638 |
| Nice | 346 055 |
| Nantes | 311 479 |
| Montpellier | 282 143 |
| Strasbourg | 281 512 |
| Bordeaux | 253 812 |
| Lille | 237 079 |
| Rennes | 221 272 |
Ensuite, la loi pour une République numérique précédemment évoquée a également ouvert la possibilité pour les communes de moins de 200 000 habitants d’imposer la procédure d’autorisation préalable. Cette autorisation préalable est décidée par un délibération du Conseil municipal ou de l’EPCI (Établissement public de coopération intercommunale).
A titre d’information, les communes d’Aix en Provence et de Menton ont décidé de mettre en place cette procédure d’autorisation préalable au changement d’usage dès 2018.
Enfin, la sanction…
Cette dernière est très lourde puisqu’elle peut atteindre 50 000 € (Amende) par logement loué sans autorisation préalable de changement d’usage ainsi qu’une astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré habitable… On chiffre très vite l’astreinte pour une villa de 200 m2…
III. Conclusion
Toutes ces informations sont à la disposition sur le site www.service-public.fr Nul n’est censé ignorer la loi. La prudence est donc de rigueur lorsqu’il s’agit d’accompagner un client ou de se lancer personnellement dans l’acquisition ou dans la gestion d’un bien destiné à la location saisonnière. Encore une fois, démonstration est faite : le civil prévaut sur le fiscal et le social.
Prenons donc les choses dans l’ordre et adoptons une procédure rigoureuse face à ce type de location qui se généralise dans une grande anarchie juridique…
La réponse sera développée lors de la prochaine journée de formation consacrée à la location meublée