La fin d’année est un moment propice à la défiscalisation, ajoutez à cela la faiblesse des taux d’intérêts et donc le succès de l’immobilier locatif ces dernières années et vous obtiendrez des dispositifs de défiscalisation tels que Pinel, Malraux, Censi Boulevard, monuments historiques, Girardin etc…
La réglementation relative aux investissements immobiliers n’est pas aussi stricte que celle encadrant les investissements financiers (notamment avec l’application de MIFID en Janvier 2018) mais on observe une réelle volonté de transposer cette réglementation au conseil en investissement immobilier.
En effet, le nombre de contentieux devant les tribunaux relatifs aux dispositifs de défiscalisation est en constante évolution. Le développement des produits immobiliers de défiscalisation a permis la construction de nombreux logements et a ainsi donné satisfaction à tous les utilisateurs : propriétaires, locataires, promoteurs. Néanmoins pour certains programmes, les investisseurs connaissent des déboires notamment du fait de la construction massive qui provoque une offre supérieure à la demande et donc, une grande difficulté à trouver des locataires.
La jurisprudence est active autour de ce sujet et est largement favorable aux investisseurs. A titre d’illustration, on reviendra sur une décision de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 6 Septembre 2018. (N° 17-21096)
En Juin 2005, un promoteur (Société Y) a confié à une société G la commercialisation de biens immobiliers bénéficiant du dispositif Robien. La société G a ensuite subdélégué sa mission à la société B aux droits de laquelle vient la société A, le commercialisateur.
En Mai 2006, le promoteur a vendu un bien immobilier bénéficiant du dispositif Robien à Monsieur et Madame X. Les acquéreurs, à la suite d’un redressement fiscal résultant d’une absence de location du bien pendant plus d’une année, ont assigné le promoteur et le commercialisateur en nullité de la vente sur le fondement du dol et ont réclamé une indemnisation de leurs préjudices.
Pour les juges, si le contrat conclu entre les acquéreurs et le promoteur mentionnait bien l’obligation de s’engager à louer le bien durant neuf années pour bénéficier du dispositif de défiscalisation, il ne précisait en aucun cas l’obligation qui incombait aux acquéreurs de louer le bien dans l’année de l’achèvement du bien. Le contrat ne mentionnait pas non plus les conséquences d’une remise en cause du dispositif de faveur. La Cour a conclu que la société A avait manqué à son devoir d’information et de mise en garde.
Cet arrêt nous confirme que les devoirs d’information et de mise en garde ne sont pas à négliger. Au-delà de cette obligation, il conviendra d’obtenir la charge de la preuve (article 1353 du code civil). En effet, il faudra avancer la preuve que les informations ont bien été fournies. Lors d’un litige, chaque partie doit pouvoir prouver ses prétentions pour espérer avoir gain de cause.