Notre prochaine journée de formation dédiée à l’immobilier d’entreprise sera l’occasion pour nous d’aborder les modalités d’occupation du local professionnel par une société opérationnelle. Dans l’analyse qui sera réalisée ci-dessous, nous n’aborderons pas l’occupation via un droit d’usufruit mais uniquement celle qui est faite en tant que propriétaire ou locataire. Nous tâcherons de traiter suffisamment de points de comparaison pour obtenir une vision globale qui vous permettra de faire votre propre analyse.
I. Hypothèses de départ
Afin d’effectuer une analyse exhaustive, nous allons réaliser une comparaison chiffrée en prenant en compte les hypothèses suivantes :
- l’investissement est de 300 000 € ;
- dont 20 000 € de frais d’acquisition ;
- dont 280 000 € d’immobilier décomposés de la manière suivante :
- 200 000 € de bâti (amortissable sur 40 ans en linéaire soit 5 000 € par an) ;
- 80 000 € de foncier (non amortissable).
- On est en présence d’une société opérationnelle qui relève de l’impôt sur les sociétés au taux de 28%
- Le loyer brut est de 8% du prix de revient soit 24 000 € par an (ou 2 000 € par mois)
- les charges d’occupation sont 1 500 € par an (CFE, assurance etc.) ;
- les charges de propriété sont de 1 500 € par an (taxe foncière, assurance propriétaire, etc.).
- L’éventuel financement à crédit serait de 300 000 € :
- le taux est de 1,50% ;
- l’assurance est négligée ;
- la durée est de 15 ans ;
- l’échéance annuelle est de 22 483 € arrondies à 22 500 € pour nos calculs.
II. L’entreprise est locataire
Si l’entreprise est locataire, elle aura à supporter le loyer ainsi que les charges locatives soit respectivement 24 000 € et 1 500 € par an.
A. Pendant les 15 premières années :
1. Impact sur le résultat et l’IS qui en découle
Pendant les 15 premières années (durée du financement à crédit), la société va pouvoir passer en charge et déduire de son résultat le loyer acquitté ainsi que les charges locatives. Ces charges vont alors minorer le résultat et générer une économie d’impôt sur les sociétés (IS) de 28%.
Les charges annuelles d’un montant total de 25 500 € vont produire une économie d’IS de 7 140 € (25 550 € x 28%).