Lorsqu’un contribuable cède à titre onéreux un immeuble ou des droits immobiliers détenus dans son patrimoine privé, il relève en principe du régime des plus-values de particuliers (CGI, art 150 U). En outre, en principe, la mutation est en dehors du champ d’application de la TVA.
Il en va autrement, lorsque le contribuable avait dès l’acquisition du bien l’intention de revendre. Il est alors considéré comme exerçant une activité commerciale de marchand de biens. L’opération n’est plus alors analysée comme une plus-value mais comme un profit. Ce dernier relève de la catégorie des BIC si l’activité est exercée individuellement ou de l’impôt sur les sociétés si l’activité est exercée au travers d’une SCI. En outre, cette opération entre dans le champ d’application de la TVA.
Sur le plan fiscal, sont considérées comme marchands de biens les personnes qui, habituellement, achètent en leur nom en vue de les revendre des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent en vue de les revendre des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés (CGI art. 35, I-1°).
En premier lieu, l’opération doit donc être habituelle.