I. Le dispositif de plafonnement des frais et commissions au profit des intermédiaires
A. Le principe du plafonnement des frais et commissions directs et indirects par la loi
Le législateur propose régulièrement des dispositifs incitatifs dans le domaine de l’investissement immobilier locatif. Il a souhaité éviter que l’avantage fiscal soit diminué du fait de frais d’intermédiation trop importants. En réaction à des abus constatés en pratique, l’article 68 de la loi de finances pour 2018 a ainsi plafonné le montant des frais et commissions directs et indirects imputés, au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt, par les intermédiaires de l’immobilier.
La mesure a été codifiée au X bis de l’article 199 novovicies. Le législateur est venu compléter le texte sans le cadre de l’adoption de la loi de finances pour 2019.
1. Un plafonnement des frais et commissions directs et indirects
La loi ne prévoyant aucune restriction, la totalité des frais est visée.
2. Les intermédiaires concernés
La loi plafonne les frais et commissions versés à toute personne morale (société) ou physique :
- Exerçant une activité de conseil en investissement au sens de l’article L341-1 du Code monétaire et financier (CoMoFi), à savoir :
1. La réception et la transmission d’ordres pour le compte de tiers ;
2. L’exécution d’ordres pour le compte de tiers ;
3. La négociation pour compte propre ;
4. La gestion de portefeuille pour le compte de tiers ;
5. Le conseil en investissement ;
6-1. La prise ferme ;
6-2. Le placement garanti ;
7. Le placement non garanti ;
8. L’exploitation d’un système multilatéral de négociation au sens de l’article L. 424-1.
- Exerçant une activité de démarchage au sens du même article (CoMoFi, art. L341-1)
- Exerçant une activité d’intermédiation en biens divers au sens de l’article L. 551-1 du CoMoFi, à savoir « toute personne qui propose à un ou plusieurs clients ou clients potentiels d’acquérir des droits sur un ou plusieurs biens en mettant en avant la possibilité d’un rendement financier direct ou indirect ou ayant un effet économique similaire. »
- Prêtant son concours à l’opération au sens de l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 parmi lesquelles on peut recenser :
1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ; […]
5° L’achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;
Toute personne (physique ou morale) intervenant de près ou de loin dans l’opération de commercialisation d’un dispositif Pinel est donc concernée.