Nous allons très prochainement (Les 18 et 19 novembre) consacrer deux jours de formation (en format de classe virtuelle) à l’immobilier d’entreprise. L’occasion nous est ici donnée d’aborder une des stratégies de sortie de l’actif immobilier qui figure au bilan d’une société relevant de l’impôt sur les sociétés (IS), (société opérationnelle ou société civile). La sortie de l’actif est souvent matérialisée par une cession à titre onéreux du bien par la société propriétaire. Une réponse ministérielle est venue nous proposer une solution alternative : l’attribution de l’immeuble par la distribution des réserves.
FORMATION IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Stéphane PILLEYRE animera un webinaire de 2 jours sur le thème de l’immobilier d’entreprise les 18 et 19 novembre 2020.
I. La sortie par cession à titre onéreux de l’actif
A. La fiscalité du futur propriétaire
La sortie de l’actif se matérialise généralement via la vente du bien par la société propriétaire, passible de l’IS au profit du dirigeant associé. Ce dernier est généralement contraint de s’endetter pour financer l’acquisition.
L’acquéreur doit non seulement financer le prix d’acquisition mais également les frais d’acquisition, plus communément appelés frais de notaire. Ces derniers sont essentiellement constitués des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), calculés dans la plupart des départements au taux de 5,80% décomposé comme suit :
- Taxe départementale = 4,50% (sauf pour les départements suivants : Indre, Isère, Morbihan et Mayotte pour lesquels le taux est de 3,80%) ;
- Taxe communale additionnelle = 1,20 % ;
- Total 1 = 5,70% ;
- Taxe nationale au profit de l’Etat = 2,37 % de 4,50% = 0,10665% ;
- Total 2 = 5,80665%.
B. La fiscalité de la société cessionnaire passible de l’IS
Si l’acquéreur est soumis aux DMTO, le cédant est soumis à l’impôt de plus-values. Dans notre cas, le cédant relève de l’impôt sur les sociétés, la plus-value relève donc du régime des plus-values professionnelles.
Cette dernière est égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, qui est égale à la valeur d’inscription au bilan minorée du total des amortissements déduits.