L’usufruitier qui construit sur un terrain consent- il une donation
indirecte au profit du nu-propriétaire ?
La cour de Cassation a eu à répondre récemment à cette question.
Cass. 3e civ. 19 septembre 2012 n° 11-15.460 (n° 982 FS-PB), Direction régionale des finances publiques de Rhône-Alpes et du département du Rhône c/ Berlet
Les faits :
Un père a donné à sa fille mineure, la nue-propriété de terrains dont il s’est réservé l’usufruit et sur lesquels il a construit des immeubles de rapport .
Le fisc a considéré que la réalisation de ces constructions sans dédommagement avait constitué une donation indirecte, et a soumis la valeur des travaux aux droits d’enregistrement .
L’analyse :
Il résulte des dispositions combinées des articles 551, 552 et 555 du code civil que tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire et que, sauf convention contraire, l’accession opère de plein droit au profit du propriétaire du sol qui acquiert immédiatement la propriété des constructions.
Ces principes s’appliquent que les constructions aient été édifiées par le propriétaire lui-même ou par un tiers.
La haute cour estime qu’il n’existe aucun enrichissement pour la nue-propriétaire qui n’entrera en possession des constructions qu’à l’extinction de l’usufruit. L’accession n’a pas opéré immédiatement au profit du nu-propriétaire du sol.
Dès lors l’analyse du fisc se trouve censurée.