Loueur en meublé et régime micro-BIC : Le cadeau de la St Valentin offert par Bercy…

Laurent Martel, Directeur de la législation fiscale à Bercy, vient d’offrir aux contribuables français un cadeau à l’occasion de la Saint Valentin. La loi de finances pour 2024, dans son article 45, avait modifié les modalités d’application du régime micro-BIC pour les loueurs en meublés. Cette mesure devait légalement s’appliquer à compter des revenus de 2023 déclarés en 2024. La mesure avait donc une portée rétroactive.

Ce texte a fait l’objet de nombreuses critiques liées à son incohérence globale et son manque de clarté.

Un BOFiP en date du 14 février ouvre la possibilité aux loueurs en meublé de décaler d’une année l’application de cette réforme qui leur était le plus souvent défavorable. Ce BOFiP permettra également de gagner du temps d’ici l’adoption d’un nouveau texte législatif qui cette fois, on l’espère, sera plus cohérent.

Nous allons procéder en quatre temps :

1. Rappel
2. Le cadeau du 14 février 2024 …
3. Concrètement
4. Source

A la suite de la loi de finances pour 2024, le régime d’imposition applicable aux loueurs en meublé dépendait du type d’activité développée par le loueur. Il convenait de distinguer :

• L’activité de loueur de chambres d’hôtes ;
• L’activité de loueur de meublé de tourisme, en distinguant :
  • Les meublés de tourisme non classés ;
  • Les meublés de tourisme classés dont :
    • Les meublés de tourisme classés en zones non tendues ;
    • Les autres meublés de tourisme classés.
  • Les autres activités de meublés (meublé à usage d’habitation principale, meublé via un bail commercial dans le cadre d’une résidence de tourisme, étudiante, sénior, etc.).

• Le régime micro-BIC s’applique de plein droit lorsque le chiffre d’affaires de l’année précédente ou de la pénultième année est inférieur ou égal à un seuil. Il faut bien lire « ou » et non « et » ! En effet, dès lors que le chiffre de l’une des deux années de référence est inférieur ou égal au seuil, le régime micro-BIC s’applique de plein droit, quand bien même, le chiffre d’affaires de l’autre année serait supérieur.
• Le régime réel s’applique de plein droit lorsque le chiffre d’affaires de l’année précédente et de la pénultième année est supérieur à un seuil. Ici, il faut lire « et » et non « ou » !

Pour que le régime micro-BIC trouve à s’appliquer de plein droit il est nécessaire que le chiffre d’affaires de N-1 ou de N-2 soit inférieur ou égal à un seuil qui diffère selon l’activité du loueur en meublé :

La petite rétroactivité devait donc conduire certains loueurs en meublé à relever du régime réel de plein droit, ce qui implique :

• Pour ceux qui étaient jusqu’alors imposés selon le régime micro-BIC, la tenue d’une comptabilité en partie double (le défaut de présentation de fichier FEC étant sanctionné d’une amende de 5 000 €, et assorti de l’application d’une procédure de taxation d’office)
• Pour ceux qui relevaient du régime du réel d’imposition sur option, la perte de la réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité (la réduction étant interdite pour les contribuables relevant du régime réel de plein droit).

Les meublés de tourisme non classés sont incontestablement les plus exposés, puisque :

• Jusqu’en 2022, avec un chiffre d’affaires en N-1 ou N-2 compris entre 15 001 et 77 700 €, le régime du micro-BIC s’appliquait de plein droit ;
• À compter de 2023, si le chiffre d’affaires N-1 et N-2 est compris entre 15 001 et 77 700 €, le régime du réel devait s’appliquer de plein droit.

Prenons plusieurs exemples pour mieux comprendre :

Parmi les 10 situations envisageables, sept ne conduisent à aucun changement, alors que 3 entraînent l’application du régime du réel de plein droit en lieu et place du régime micro.