Le nouveau régime des plus-values immobilières mis en place par la 3eme Loi de finances rectificative pour 2011, entrera en vigueur de manière complète, le premier février 2012.A compter de cette date les conditions de prise en compte de la durée de détention seront nettement moins favorables.
A) Réforme de l’abattement pour durée de détention
L’abattement visé à l’article 150 VC est désormais fixé à :
• 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
• 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;
• 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.
Comme précédemment, l’abattement ne trouve donc à s’appliquer que lorsque l’immeuble est détenu depuis plus de cinq ans. Le champ et les modalités d’application de cet abattement ne sont pas modifiés par la présente loi. Ce nouvel abattement pour durée de détention s’applique donc, comme l’ancien, quelle que soit la nature de l’immeuble (bâti ou non).
Il se calcule par périodes de douze mois, en faisant abstraction des fractions d’années. Le délai de détention court depuis la date d’acquisition (soit en principe la date de l’acte notarié pour les achats et les donations et la date du décès pour les immeubles reçus par succession) jusqu’à la date de cession, constitutive du fait générateur de l’imposition.
Le tableau ci-après indique le pourcentage d’abattement applicable à la plus-value brute en fonction du nombre d’années de détention de l’immeuble cédé.
| Durée de détention | Abattement applicable |
|---|---|
| 1 à 5 ans | 0% |
| 6 ans | 2% |
| 7 ans | 4% |
| 8 ans | 6% |
| 9 ans | 8% |
| 10 ans | 10% |
| 11 ans | 12% |
| 12 ans | 14% |
| 13 ans | 16% |
| 14 ans | 18% |
| 15 ans | 20% |
| 16 ans | 22% |
| 17 ans | 24% |
| 18 ans | 28% |
| 19 ans | 32% |
| 20 ans | 36% |
| 21 ans | 40% |
| 22 ans | 44% |
| 23 ans | 48% |
| 24 ans | 56% |
| 25 ans | 60% |
| 26 ans | 68% |
| 27 ans | 76% |
| 28 ans | 84% |
| 29 ans | 92% |
| 30 ans | 100% |
Ce nouvel abattement pour durée de détention s’applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er février 2012. Toutefois, en cas d’apport en société de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens, les nouvelles règles de calcul de l’abattement pour durée de détention s’appliquent aux plus-values réalisées depuis le 25 août 2011.
B) Suppression de l’abattement fixe
La loi supprime l’abattement fixe de 1 000 €, qui venait jusqu’à présent minorer la plus-value imposable.
C) Prix d’acquisition à retenir lorsque le cédant ne peut en justifier
A défaut de prix stipulé dans l’acte ou de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties.
Cette disposition s’applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er février 2012 et aux apports en société réalisés depuis le 25 août 2011.
D) Un lot de consolation sous forme d’une nouvelle exonération
En outre, à compter du premier février 2012, la loi prévoit une nouvelle exonération (mécanisme déjà applicable avant la réforme de 2004) au titre de la plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement lorsque le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale et remploie le produit dans l’acquisition de sa résidence principale.
Ne peuvent pas bénéficier de cette exonération les cessions de terrains à bâtir ou de locaux affectés à un usage autre que l’habitation (locaux commerciaux, industriels ou professionnels).
L’exonération sera applicable à la première cession réalisée par le contribuable.
Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.
L’exonération sera subordonnée au remploi par le cédant du prix de cession dans l’acquisition ou la construction d’un logement, qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale.
Ce remploi devra être effectué dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession.
Le remploi pourra n’être que partiel, l’exonération sera alors limitée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.