L’indivision est une situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien. Cette situation coutante n’est pas sans risque… Mieux vaut l’anticiper par une convention d’indivision.
Dans cette newsletter nous abordons deux sujets mettant en scène l’indivision. Le premier a été traité par la Cour de Cassation, l’autre résulte d’une réponse à la question d’un parlementaire.
Achat indivis et financement inégalitaire ? The winner is ?
À propos de Cass. 1ère civ., 10 janvier 2018, n°16-25190 (F-P+B)
Le titre l’emporte toujours sur la finance
« Bis repetita placent »
Les faits
Deux personnes achètent un bien en indivision, mais le financement ne respecte pas les quotes-parts figurant dans l’acte d’achat.
Alors, qui est propriétaire ?
Réponse : Les deux, car cette indivision a été voulue ou recherchée ; c’est un mode d’acquisition et de détention à plusieurs de la propriété. Dans cette forme de propriété collective, chacun exerce, simultanément en en concours, toutes les prérogatives attachées au droit de propriété car leurs droits sont de même nature sur le bien considéré.
Ok !
Dans quelles proportions ?
Réponse : Celles figurant dans l’acte, et à défaut d’indication dans l’acte en question : moitie / moitié.
La Cour de cassation l’a déjà indiqué et répété à maintes et maintes reprises (souvent au visa de l’article 815 du Code civil), et ce n’est pas un arrêt isolé et non publié de 2001 qui pourrait venir semer un trouble…sur cette question.
L’arrêt sous analyse, en date du 10 janvier 2018 (n°16-25190) venant conforter la position jurisprudentielle sur cette question que tout Conseiller patrimonial averti aura inscrit dans sa mémoire utile.
Quant à la liquidation de l’indivision, préalable à son partage, tenant compte des flux financiers intervenus entre indivisaires, et/ou entre chaque indivisaire et l’indivision, ça, c’est une autre histoire …/…
« Encore et encore » de Francis Cabrel
Extrait :
« Y a des couples qui se défont
Sur les lames de ton plafond
C’est toujours le même film qui passe »
(…)
Jurisprudence non exhaustive :
- Cass. 1ère civ., 21 sept. 2016 n°15-23511 ;
- Cass. 1ère civ., 4 mars 2015, n°14-11278 ;
- Cass. 1ère civ., 9 mars 2014, n°13-14989 ;
- Cass. 1ère civ., 23 janv. 2007, n°05-14311 ;
- Cass. 1ère civ., 31 mai 2005, n°02-20553 ;
Différence de traitement entre époux, partenaires de PACS et concubins en cas de sortie d’indivision.
Réponse ministérielle Elimas du 27/02/2018
La question :
Mme Nathalie Elimas avait attiré l’attention de M. le ministre sur le fait que lors d’un divorce ou de la dissolution d’un pacte civil de solidarité, le contribuable qui rachète à son ex-conjoint ou son ex-partenaire sa demi-part du logement afin de pouvoir garder le domicile familial est soumis à une imposition de 2,5 % perçu au profit de l’État au lieu de 5,80 %.
C’est ce que précise le ministre de l’économie dans une réponse ministérielle publiée le 7 avril 2015 à la question posée à l’Assemblée nationale par André Chassaigne en date du 10 mars 2015. En effet le couple marié ou pacsé s’est acquitté de ces droits lors de l’achat de son logement. Cette taxation, lors du rachat par l’un des membres du couple de la demi-part de l’autre membre, constituait une double taxation.
Or la réponse donnée exclut les couples non mariés vivant en concubinage ayant également acquitté les droits d’enregistrement lors de l’acquisition du logement familial et constitue ainsi une double imposition au même titre que les couples mariés ou pacsés ainsi qu’une discrimination sur le fondement de l’article 225-1 du code pénal.
Elle a donc demandé que les conditions prévues à l’alinéa II de l’article 750 du code général des impôts ne constituent pas une condition discriminatoire excluant les contribuables non mariés ou non pacsés sachant que la motivation première du rachat de la part de l’ex-conjoint vise à sécuriser et à stabiliser les enfants.
La réponse :
La licitation est une des formes possibles pour sortir des biens d’une indivision, en particulier des biens, notamment immobiliers, pour lesquels un partage n’est pas matériellement possible.
Une licitation est une vente et relève en conséquence du droit commun des ventes en application du I de l’article 750 du code général des impôts. Des mesures de tempérament sont prévues au II de cet article dans le cadre des successions ou des dissolutions de communautés conjugales, afin de les faciliter. Ainsi, les licitations de biens mobiliers ou immobiliers dépendant d’une succession ou d’une communauté conjugale ainsi que les cessions de droits successifs mobiliers ou immobiliers sont assujetties à un droit d’enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,5 % lorsqu’elles interviennent au profit de membres originaires de l’indivision, de leur conjoint, de leurs ascendants ou descendants ou des ayants-droit à titre universel de l’un ou de plusieurs d’entre eux. Il en est de même des licitations portant sur des biens indivis issus d’une donation-partage et des licitations portant sur des biens indivis acquis par des partenaires ayant conclu un pacte civil de solidarité ou par des époux, avant ou pendant le pacte ou le mariage.
Ainsi, le taux réduit ne s’applique qu’au sein de ces indivisions particulières et sous des conditions restrictives. Le concubinage, qui ne résulte ni d’un contrat, ni d’un acte administratif, mais constitue une situation de fait, correspond à une situation différente, à laquelle le législateur n’a pas souhaité accorder le bénéfice du taux réduit : les divisions de biens détenus conjointement dans cette situation sont soumises au régime des ventes ordinaires et taxées comme telles.
Cette différence de traitement est fondée sur une différence objective de situation et ne méconnaît pas le principe d’égalité devant la loi et devant les charges publiques.