I. Principe : exonération en faveur des logements dont le contribuable se réserve la jouissance
Le II de l’article 15 du code général des impôts (CGI) prévoit que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu.
L’exonération vise les logements, c’est-à-dire les locaux à usage d’habitation.
Cette exonération s’applique à tous les logements dont le propriétaire conserve la disposition, qu’il s’agisse de maison individuelle ou d’appartement situé dans un immeuble collectif. En outre, il est admis que l’exonération porte non seulement sur le revenu des logements proprement dits, mais également sur celui de leurs dépendances bâties et non bâties telles que garages, jardins, etc.
Sont donc exclus du bénéfice de l’exonération les revenus des propriétés dont le contribuable se réserve la jouissance qui ne sont pas affectées à l’habitation (terrains non cultivés, lacs, étangs, locaux commerciaux mis gratuitement à la disposition d’un tiers par exemple).
L’exonération vise les logements dont les revenus seraient, à défaut, imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Un propriétaire est censé se réserver la jouissance des logements :
– que lui-même, ou un membre de son foyer fiscal, occupe, sans qu’il y ait à distinguer suivant que ces logements constituent pour leur occupant une habitation principale ou une résidence secondaire ;
– qu’il met gratuitement à la disposition d’un tiers sans y être tenu par un contrat de location ;
– qu’il laisse vacants.
Ne sont pas considérés comme étant réservés à la jouissance de leur propriétaire des locaux vacants que celui-ci établit avoir mis en location en effectuant toutes diligences à cet effet même s’il les occupait précédemment.
L’exonération a bien entendu pour contrepartie l’impossibilité de déduire les charges afférentes à ces immeubles.
II. Exception : Taxation des revenus d’immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance
Les propriétaires doivent, en principe, comprendre dans leur base d’imposition le revenu des immeubles ou parties d’immeubles dont ils se réservent la jouissance et qui répondent simultanément aux critères suivants :
– ne pas être affectés à l’habitation (locaux industriels, commerciaux, artisanaux…). ;
– ne pas être inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale, artisanale, d’une exploitation agricole ou de titulaires de bénéfices non commerciaux.
Le loyer à déclarer est en l‘espèce, un loyer fictif matérialisé par la valeur locative de l’immeuble.
La valeur locative représente le loyer annuel théorique qu’aurait pu produire le bien, autre qu’un logement, s’il était loué à des conditions normales de marché.
Pour les propriétés non bâties, il s’agit des revenus qu’auraient pu produire la location de terrains occupés par des étangs ou des lacs, terrains non cultivés réservés pour la chasse, parcs.
Pour les propriétés bâties, il s’agit du loyer qu’aurait pu produire la location de locaux non affectés à l’usage d’habitation comme des locaux industriels, commerciaux, artisanaux.
En contrepartie le contribuable est autorisé à déduire les charges qu’il a supportées.